Solo l’inquilino può dare disdetta anticipata della locazione anche prima che scadano i termini del contratto. Secondo una recente ordinanza della Cassazione n. 14623/17 del 13.06.2017, il recesso dell’affittuario prima dei termini di scadenza del contratto è valido alle seguenti condizioni:

deve sussistere una «giusta causa» che obbliga l’inquilino a lasciare l’appartamento. La giusta causa deve essere: 1) sopravvenuta rispetto alla firma dell’affitto: non deve cioè essere un fatto già conoscibile al momento della stipula del contratto. 2) incolpevole: l’inquilino non può andarsene per giusta causa se è stato lui stesso a determinare tale motivo. 3) oggettiva: la ragione che genera l’impossibilità a vivere nell’appartamento deve essere grave.
La disdetta deve essere inviata con un anticipo di sei mesi rispetto alla data effettiva di scadenza del contratto.
In ogni caso, è facoltà delle parti inserire nel contratto di affitto una apposita clausola con cui si dà la facoltà, al conduttore, di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. L’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesso o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge

Nel caso di recesso dell’affittuario per giusta causa la cessazione del contratto si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, ossia dopo i sei mesi; pertanto, fino a tale momento, i canoni devono essere corrisposti al padrone di casa a prescindere dal momento di materiale rilascio dell’immobile. Per cui se anche l’inquilino restituisce le chiavi subito deve comunque versare i canoni per il semestre
In tema di affitto di locali commerciali, per recedere dal contratto per «giusta causa» è sufficiente che l’affittuario manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende dare disdetta. Egli è tenuto a specificare quale sia tale grave motivo, ma non deve anche spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui esso si fonda, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.