Se, in violazione di un contratto di locazione stipulato per uso abitativo, l’inquilino inizia a non pagare più il canone mensile e/o i contributi condominiali, le utenze, ecc… (cd. Oneri accessori), viene considerato “moroso” anche solo dopo 20 giorni dalla data prevista nel contratto per il pagamento, oppure quando, decorsi inutilmente 60 giorni da una formale richiesta di adempimento del locatore, non ha corrisposto gli oneri accessori pari, nel loro ammontare complessivo, ad almeno due rate di canone.

A questo punto, il proprietario dell’immobile può agire verso l’inquilino nei modi seguenti

1)                  la diffida ad adempiere

In primo luogo, il proprietario potrà inviare una diffida (generalmente, tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento) all’inquilino, invitandolo a pagare (di solito entro e non oltre il termine di 15 giorni dal ricevimento della diffida) i canoni e/o gli oneri accessori, avvertendolo che, in caso contrario, inizierà il procedimento per ottenere una sua condanna al pagamento delle somme dovute e, previa dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, alla restituzione dell’immobile locato.

La diffida non occorre se la morosità dura da tempo e/o quando non vi sono garanzie a copertura di eventuali inadempienze contrattuali, quali ad esempio fideiussioni personali e/o bancarie
2) il procedimento di convalida di sfratto davanti al Giudice

Se l’inquilino continua a non pagare quando dovuto, il locatore potrà iniziare la procedura “per convalida di sfratto”. Essa inizia con un atto giudiziario, redatto dall’Avvocato, con il quale il locatore intima lo sfratto per morosità all’inquilino e lo invita a comparire ad un’udienza avanti al giudice con lo scopo di “convalidare” lo sfratto e ottenere la condanna dell’inquilino alla restituzione dell’immobile e al pagamento delle somme dovute.

Se l’inquilino compare all’udienza (da solo o con un avvocato), potrà

–          o opporsi alla convalida (e allora la causa va avanti e si allungano i tempi)

–          oppure sanare (cioè, pagare) la morosità versando al locatore l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori, oltre agli interessi legali e alle spese legali liquidate dal Giudice

–          oppure chiedere che gli venga assegnato un termine (detto: “termine di grazia”) non superiore a giorni 90 per pagare e in tal caso, il Giudice, assegnato il termine, fisserà un’altra udienza per verificare se l’inquilino ha pagato.
Se  l’inquilino non va all’udienza o non si oppone e non paga nei tempi assegnati dal Giudice, questi può “convalidare” lo sfratto intimato e fissare la data per il rilascio dell’immobile a non meno di un mese dopo tale udienza

 3)                  la fase “esecutiva” dello sfratto

Se il giorno fissato per il rilascio l’inquilino non avrà restituito l’appartamento al locatore, questi gli manderà un atto (l’atto di precetto), redatto dall’avvocato, con cui gli ordina di rilasciare, entro 10 giorni dal ricevimento, l’immobile, avvertendolo che in caso contrario si procederà all’esecuzione forzata.

Trascorsi i 10 giorni, l’avvocato manderà all’inquilino, tramite l’Ufficiale Giudiziario, il “preavviso di sfratto”, in cui verrà indicato il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà presso l’appartamento locato per chiederne la restituzione all’inquilino: in pratica, l’Ufficiale Giudiziario farà un primo accesso, nel giorno e nell’ora da lui scelti, senza la forza pubblica, per cercare di recuperare l’immobile.

Se quel giorno l’inquilino non c’è o comunque non apre o  pur aprendo dichiara di non aver ancora trovato un altro alloggio, l’Ufficiale Giudiziario fisserà la data per un altro accesso.
A tale successivo accesso (o ad altri ulteriori, nel caso che al secondo accesso non venga concessa la forza pubblica o insorgano particolari difficoltà), l’ufficiale giudiziario, accompagnato dall’avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro (per entrare se non ci verrà aperto e cambiare poi la serratura), a volte se occorre anche dal medico, consegna al proprietario l’immobile.

4)                  I beni dell’inquilino lasciati nell’appartamento

Se l’inquilino lascia nella casa i mobili e beni di sua proprietà, l’Ufficiale Giudiziario redige un inventario dei beni e nomina un custode (di solito, il locatore), il quale li restituirà all’inquilino successivamente.

Se l’inquilino non ritira i beni, il locatore potrà chiedere al Giudice l’autorizzazione a spostare tali mobili e beni dall’appartamento e/o a chiedere la loro vendita forzata e/o la loro assegnazione.