La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quelle di cui all’articolo 2032 del C.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’articolo 1705, comma 2, del C.c., applicabile per effetto del richiamo al mandato, contenuto nel citato 2032, potrà esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondenti alla quota di proprietà indivisa.

Questo procedimento è arrivato dinnanzi alla Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) che cassa con rinvio ad altra Corte di appello enunciando un principio di diritto, che dovrà essere ottemperato da quest’ultima.

Nel caso di specie il comproprietario di un immobile ricorreva avverso il conduttore che aveva stipulato un contratto di locazione con l’altro comproprietario locatore, per il pagamento nei confronti del primo del 50% dell’affitto anche se il ricorrente non era parte del contratto di locazione di cui oggetto della presente controversia.

La giurisprudenza aveva espresso diversi orientamenti aventi ad oggetto la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari. Nelle vicende del rapporto locatizio l’eventuale pluralità di comproprietari non locatori integra un’unica parte al cui interno gli interessi vengono regolati secondo la disciplina della comunione. Un primo orientamento, nel caso di pluralità di comproprietari di cui uno solo locatore, riconosceva al locatore comproprietario attivatosi nel contratto di locazione, poteri di amministrazione della cosa comune o sulla base di un consenso tacito ovvero di un mandato presunto o di una reciproca rappresentanza (C. 83/2158). Sorgerebbe così l’obbligo da parte del locatore comproprietario di rifondere all’altro comproprietario la relativa quota di canone corrispondente al godimento della sua parte di proprietà.

A critica del primo orientamento si rileva però che un mandato presunto non ha nessun fondamento normativo poiché vi è il conferimento del potere di rappresentanza ex art 1387 cod. civ. o dall’interessato o dalla legge.

Una seconda ricostruzione giuridica perciò trovava fondamento nel mandato senza rappresentanza. Tuttavia come enuncia l’art 1705 cod. civ. il mandatario che agisce in nome proprio acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato e i terzi non hanno alcun rapporto col mandante. Pertanto il conduttore della cosa locata dal locatore comproprietario mandatario non avendo alcun rapporto con il mandante comproprietario non locatore, non sarebbe tenuto a pagare la somma pari al 50% del canone di locazione a quest’ultimo.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sua ultima pronuncia prende in considerazione la gestione di affari altrui: in diritto romano tale istituto era inquadrato nelle Istituzioni di Giustiniano nella fonte quasi contratto. Nel codice abrogato trovava collocazione nell’art 1141 ss. dopo la definizione di tale categoria di fonti fornita dall’art 1140 secondo cui il “quasi contratto è un fatto volontario e lecito, dal quale risulta un’obbligazione verso un terzo o un’obbligazione reciproca fra le parti”. Nel codice vigente la fonte quasi contratto non trova una posizione, per la genericità di tale categoria, poiché mancava nella sua definizione un contenuto determinato. La gestione di affari altrui veniva così inquadrata come fonte di obbligazione nascente dalla legge.

Analizzando tale istituto, gli elementi della negotiorium gestio sono l’impedimento dell’interessato, la spontaneità dell’intervento del gestore, l’utilità iniziale della gestione e l’alienità dell’affare.

Nel caso di specie però, essendo la cosa comune, non si può tanto parlare di impedimento quanto di inerzia degli altri comproprietari, inerzia che in mancanza di contestazione viene a configurare un’ipotesi di tolleranza.

Le Sezioni Unite hanno ritenuto che l’art 2032 cod. civ. rubricato “Ratifica dell’interessato”, in base al quale “la ratifica dell’interessato produce, relativamente alla gestione, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato..” abilita il comproprietario non locatore a richiedere per il tempo successivo alla ratifica da egli stesso compiuta, il pagamento pro quota del canone al conduttore poiché vi è il richiamo ex art 2032 cod. civ. dell’art 1705 cod. civ. rubricato “Mandato senza rappresentanza”. Con la ratifica, quindi, il comproprietario non locatore potrà esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondenti alla quota di proprietà indivisa.

Margherita Tessier

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